額外印花稅責任應及早磋商

香港政府推出了特殊的印花稅措施。這是旨在打擊短期炒樓活動。無論是賣方和買方有責任支付特別印花稅。如果交易必須支付這筆稅款,賣方和買方應簽署臨時買賣合約之前同意誰承擔付款。 

適用於2010年11月20日或以後住宅交易

政府於2010年11月19日公布,建議修訂《印花稅條例》,引入一項「額外印花稅」,適用於以個人或公司名義在2010年11月20日或以後購入,並在購入後24個月內轉售的住宅物業交易。  

「額外印花稅」的稅率
額外印花稅是根據物業的成交價或市值(以較高者為準),乘以有關的稅率計算。

「額外印花稅」分三級稅率:

  • 6個月或以內轉售的交易,稅率為15%
  • 在超過7個月但在12個月或以內轉售,稅率為10%
  • 在超過12個月但在24個月或以內轉售,稅率為5%。 

提醒責任

辦理樓契的律師及推介物業的地產代理,有責任提醒賣家和買家印花稅的安排。

政府就住宅物業的買賣協議徵收印花稅,稅率按樓價或價值而定。以下有更多關於印花稅的資料。


香港律師會樓宇買賣忠告

香港律師會向買賣物業人士給予以下忠告:

「你擁有絕對利自行決定選用那名事務律師助你處理樓宇買賣所涉及的法定文件及物業擁有權審查等事宜。一些聲名狼藉的地產代理會向你力薦某名律師,甚或表示若不選用他便把交易拉倒。你毋需理會此等安排。

此外,你有權向你的律師要求進度報告。」

 


賣樓律師費、雜費

律師費:

  • 賣樓最少有兩份法律文件:買賣合約和樓契(assignment)
  • 如尚有按揭未清還,有贖樓契(discharge or release)

雜費:

  • 雜費(或代支費用),包括登記費、查冊費、補契費、車馬費。

 


買樓律師費、雜費

律師費:

  • 買樓最少有兩份法律文件:買賣合約和樓契(assignment)
  • 如要以按揭借錢,還有按揭契(mortgage deed or legal charge)

雜費:

  • 雜費(或代支費用):登記費、查冊費、印花稅、車馬費。

 


買家睇樓時

  • 在簽署買賣合約前,應驗樓
  • 注意樓宇的建築和內部間隔
  • 檢查屋內設施:結構、設施、家具、牆壁、天花、門窗、照明設備、水龍頭、喉管、沖涼房和洗手盤設備
  • 查証物業的用途可從《入伙紙》查証

 


買家揀樓啟示

買家應查詢清楚下列問題:

  • 賣家的姓名。
    方法:可於土地註冊處查証
  • 賣家業權。
    方法:可於土地註冊處查証
  • 聯名物業必須全部業主簽名
  • 單位的面積。
    方法:可向地產代理查証
  • 僭建物。
    方法:查看土地註冊處登記平面圖或於建築物條例執行處翻查圖則
  • 維修令。
    方法:向管理公司或大廈立案法團查証
  • 租客。
    方法:向業主查証,現埸驗樓,由業主擔保交吉或連租約出售
  • 管理費、差餉、地稅及各種各樣的維修費及大廈管理基金
  • 不交吉物業須查驗租約,租約必須有已付厘印証明。
    方法:查看租約正本

地產代理「開門七件事」

地產代理要提供《開門七件事》的資料,包括:

1. 物業業主
2. 按揭資料
3. 面積
4. 樓齡
5. 使用用途
6. 年期及
7. 業主的聲明等


並且上述資料在睇樓時向準買家提供。


 


按揭和贖樓法律手續錦囊

  • 按揭和贖樓契是由貸款銀行委派律師代辦
  • 代表辦理按揭的律師行必須是貸款銀行名單內律師,因此須向律師行預先查明
  • 律師代表銀行辦理按揭契、贖樓契,但費用則由借貸人支付
  • 買樓時同時辦理按揭,可以由同一間律師行進行,律師費因此可以較少
  • 律師收費已是自由議訂,委派律師應先議好收費
  • 轉按的律師費可低至$4,500,而買樓連按揭契,會多一至二千多元左右

買賣樓宇法律手續錦囊

  • 簽署臨時合約後盡快委託律師,於委託律師時議定收費
  • 將臨時合約傳真或電郵至委託律師
  • 賣樓 : 向律師即時提供按揭戶口編號,向銀行取契
  • 賣樓 : 知會律師大訂和樓價尾數支票抬頭
  • 賣樓 : 盡早將管理費按金單、最新管理費單和差餉單交給律師,於成交時可完成對數
  • 買樓 : 將大訂和樓價尾數準備妥當
  • 買樓 : 於成交日前預約律師簽妥新樓契和按揭契
  • 買樓 : 成交後通知管理處轉名,可交由律師代為通知
  • 買樓 : 向管理公司查證有沒有欠管理費和大廈維修開支,可交由律師代為查證
  • 於成交日前買賣雙方驗樓,賣方於驗樓日前搬清物業中物件,只餘下合約中留下物件
  • 提早知會律師如何交付鎖匙︰經律師樓或地產代理

地產代理佣金

置業者應留意是否祇透過一間地產代理參觀該單位,如果有多間地產代理帶你參觀該單位,而你亦曾簽署睇樓合約,後來成功買入該單位,則你可能要支付多次佣金。


買一層樓自住,要注意甚麼呢?

是否有漏水

要注意的事情很多,包括樓價、地點等,其中較為重要的,包括在睇樓時,注意樓宇是否有漏水的情況;因為漏水這問題是很難處理的,如果你的單位漏水到樓下的單位,你可能要負責修理。如果樓上的單位漏水,影響到你的單位,你必須要樓上的單位合作,才能修理妥當,如果樓上的單位不合作,你要訴諸法律行動,則你要提供專業人仕的報告,才能證明漏水是因為樓上單位的設施所引至,這是一件非常複雜而且麻煩的事情。

是否有違例建築

另外,你要留意樓宇是否有違例建築,因為如果物業有違例建築,銀行可能不會提供貸款,引至你頓失預算。

單位樓宇的資料

在簽署臨時買賣合約前,向地產代理索取有關單位樓宇的資料。現在地產監管條例經已實施,地產代理有責任在睇樓時,向你提供有關物業的資料,即表格一,供你參考。你亦可向地產代理要求提供田土廳的查察紀錄,或自行到田土廳查察,以確定業主的身份及有關物業的歷史等。

你亦要考慮該單位是否負資產,如果是的話,應考慮將所有訂金交到賣方律師樓保管。

請教律師

如果有任何問題,應即請教律師。

是否交吉交易

還有是單位是否交吉交易,所謂交吉交易,就是在支付樓價餘數時,賣方已經搬出該單位。如果不是交吉交易,銀行提供貸款時可能有不同條件。