買連租約的住宅,要注意甚麼呢?

你要考慮財政問題,一般來說,銀行對有租約的住宅單位較有保留,即是說,可能提供較低的貸款成數及要收取較高的利息,甚至不予借貸;所以,如果你需要銀行借貸的話,應先與銀行聯絡,進行估價及商討借貸條件。

此外,你亦應了解租客是甚麼人,以往是否準時交租、租約的年期、租金等、租約是否正式訂立、有否繳付政府印花稅、租約內容是否有生約條文等。

香港沒有租務管制,租客不受保障,租約期滿,業主可收回有關單位。


買入一個單位,究竟律師樓代我做甚麼?

買入一個單位,是有兩個過程的。第一個是簽訂正式買賣合約,第二個是簽訂新的樓契,或稱轉名契(Assignment)。

買方律師樓的第一個工作,是審買賣合約。這份合約,一般由賣方律師準備,由買方律師審雙方經過一輪討價還價的過程,才作定稿,但主要條款,都會根據臨時買賣合約的內容厘定。買方律師會在臨時合約的指定日子,一般來說是在十四天內,將一式兩份由買方簽好的合約,連同訂金餘數,或稱為大訂,交往賣方的律師樓。賣方的律師樓則安排賣方簽署,並交回簽署好的買賣合約與買方的律師樓,買方的律師樓則安排交印花稅並在土地註冊署註冊買賣合約,此為第一部份工作。

第二個是簽訂新的樓契,或稱轉名契(Assignment)。

賣方有責任證明物業之業權是完整的,為此,他要交出政府批地文件及十五年來有關該物業交易的有關樓契及文件與買方,買方的律師就是要審樓契,察看是否有問題,例如名字有沒有錯,簽名是否相符,公司之簽名是否恰當等等,之後便向賣方律師提問,賣方律師要提出滿意答案,才能證明業權是完整的。

這一部份是最重要的,也是樓宇官司的主要爭辯的地方。如果因為價錢問題或其他原因,買方律師沒有審或者草率的審買方當時是不知曉的, 直至他幾年後賣出物業,發生困難,新買家有權拒絕接受業權,他才知曉,因此,買方選擇律師應小心考慮,勿以價錢為唯一考慮條件。

下一步是由買方律師樓準備新樓契,交與賣方律師審如果買方準備做按揭,買方律師還要準備按揭及貸款文件,之後一併將新樓契及按揭契交往土地註冊處註冊,買方方完成交易,成為新業主。


不遵行物業交易合約

在地產代理簽下臨時買賣合約(Provisional Sale and Purchase Agreement)之後,買方通常都會給予賣方一筆初訂,並且雙方同意在某日到律師行簽訂正式買賣合約(Formal Sale and Purchase Agreement),向賣方支付餘下的大訂,通常是相等於(連同初訂在內)樓價的一成。

至簽訂正式樓契的日期來到,買方並沒有依時前往律師行簽契和付清買樓尾數。

在以上的情況,對於賣方的追索上,最低限度有兩方面。首先,賣方可以沒收訂金。賣方可以向法院提出申請,如果賣方在買方毀約之後,未能以同樣或高於合約價的價錢賣出該憧樓宇,他可以向買方追索其中之差額。

賣方也可選擇向法庭提出申請,強迫另一方完成該宗買賣,當然,在金錢收益上,其結果還是一樣的,但訴訟過程卻十分繁複。這樣的申請,在當今香港的物業市場上,並無必要。

 


買家律師所辦手續

常人以為律師替客人辦理買樓手續,只要上田土廳查看業主是誰,再加上將屋契拿到手,繼而核對一下賣方身份証,工作便宣告完成。至於草擬新屋契的工作,只是抄抄上手屋契便算了事。

律師就樓宇的業權進行追查,不單止要進行上述工夫,還要追溯樓宇對上的契據,直至足夠起碼十五年,嚴格來說,律師有責任翻查所有舊契,以至是超過十五年長,因為樓宇的業權有過問題,即使是過了十五年,還是對業權有影響,以至不可以被稱為好的業權,英文是good title。

業權因以上緣故出現問題並非少見,早年樓宇買賣可以由同一個律師來代表雙方,樓宇契據很多時並不齊全,以至要走上田土廳翻查檔案,並索取鑑正本(Certified True Copy)。

除此之外,一些重要契據,尤其是授權書一類的東西,可能不知去向,最惡劣的,是授權書沒有被登記在田土廳登記冊中,以至連副本也找不到,如此一來,樓宇的業權便肯定存有問題。

因上述情況影響樓宇交易,例子十分之多,正因為這樣緣故,政府便有考慮改變現時的樓宇渡讓法例,免卻這方面的困難。


臨時買賣合約的效力

業主將樓宇交由地產代理招徠買家,買賣雙方談好條件,便會簽下一份所謂臨時買賣合約。

這份合約,大多只會提及買賣雙方名字、物業名稱、售價(付款方式),並加上雙方簽名作實,在法律上稱之為開放式合約(Open Contract),這份合約,在法律上是具有執行能力的。筆者一向認為,樓宇買賣下下子涉及百多萬元交易,是一宗不尋常的買賣,在沒有法律專業知識的地產商面前簽下該份有執行能力的合約,著實是一件非常危險而不當的事情。

一單物業買賣,賣方在簽下上述臨時合約後,不願繼續交易下去,連定金也不與歸還,這種做法當然極之不妥當,賣方如果以為一天未上律師行簽訂正式合約,雙方仍可不完成交易的話,那便是錯極了,因為像上述的臨時合約,也是具約束和執行能力的,受損的一方可向法院申請合約執行令(Decree of Specific Performance),強迫毀約一方完成買賣。

香港律師公會在八九年年中規定,執業律師在樓宇土地交易上,除了某些特殊情況,必須以不同律師行代表買賣雙方,地產代理既不是律師,固然不受律師公會干涉,但他們以各種奇形怪狀,各式其式的臨時買賣合約,讓買賣雙方簽訂,其後果可能十分嚴重,因為雙方人士,在未看清契據之前,便簽訂有效法律文件。


臨時買賣合約與買賣雙方權益

房地產轉讓中合約效力的問題,為何在樓宇買賣中,雙方假如議定了買賣條件,便要以書面文字方式白紙黑字記敘下來,並由雙方簽署。

答案是為了保障雙方權益。這個答案不可以是錯,但卻有明顯不足之處。因為,如果從保障權益角度著眼,只算是一個証據或事實(Evidence and Fact)的問題,而樓宇買賣須以書面文字記述,卻有其法律上的含義。這便是房地產轉讓法中第三條所引申出來的,簽署以文字敘錄的合約,目的是使買賣雙方受到法律上最大的保障,而這種保障是純綷因應法律上的要求,而這種最大保障是包含了合約存有執行的效力(Enforceable)。這包括苦主可向毀約一方要求賠償買賣告吹後所引致的差價和其餘損失,甚至是強迫另一方執行合約條款內容,完成買賣。

以上法例的章節並無要求雙方都必須簽署該份合約,只是聲明被針對的一方(A party to be charged)必須曾簽名作實,換言之,誰個簽了名,便會對誰不利。


樓宇買賣與交鎖匙

賣樓在未付清所有樓價,便將鎖匙交給買家,對賣家來說,其益處只限於買家要負責由取匙日起的樓宇開支,這包括管理費、差餉、水電煤等東西,但至於銀行供款,則不包括在內。現時樓宇買賣,交易日期離正式合約簽署日,會有一個月之久,賣方期間最少還要供多一期樓。

在法律上,買方收了鎖匙後,便是確認樓宇的業權是純正和無瑕疵的了,對買方來說,這是一件非常危險的事情來的,接受了業權便必須依時完成交易,如果銀行在辦理按揭過程中,認為業權不妥當,因此而拒絕貸款的話,買方無法找得另些借款人替代,便注定要毀約了,其最大損失便是訂金被全數沒收,如果在取匙後進行了裝修的話,損失便會更加厲害。

買家如果為了裝修方便,在未翻查屋契前便領取鎖匙的話,大可以在收條上寫明買方保留查驗業權的權利,如果業權有疑問,買賣便可以取消,當作交易從未有進行過,各自回復原先狀態,當然,各自也會有所損失,但只是律師費而矣,買家的開支比較厲害,因代表律師已經幫了他翻查舊屋契,就單位的業權試圖驗明正身,但苦無結果,買方對律師所做了的工作,還是要付錢的,最弊的,買方可能在取匙後開始了裝修工程,突然中斷便要向裝修公司給予一定的賠償。


未交易便先取匙的風險

在簽署買賣合約之前,買家到出售單位查看驗明,是理所當然的事情,買樓先睇樓,當然是適用於二手樓上,未發出入伙紙的樓花,在未有鎖匙的情況下,根本就無得睇樓。

在簽了所謂臨時合約之後,雙方便會各自在律師行簽署正式合約,買家並同時支付大訂。有些賣家在簽約時候,已經將樓宇吉置了,便在簽了正式合約之後將單位鎖匙交給買家。買家在未支付清所有樓價便可佔用樓宇,其實對賣家十分不安全。理論上,買家如果不依時完成交易,即將樓價付清的話,便算得上是毀約,賣方可以依約沒收訂金。

但是即使沒收了訂金,賣家也無法即時將樓宇轉售另一人,因為買家已取了鎖匙並佔用了有關單位,要將他趕走只可以得待法院的判決和頒令,但在未有獲得頒令之前,賣家還是要繼續供樓,否則損失便會更大。

由此看來,提早交鎖匙給買家是帶有風險的行為,對賣家並無顯著的益處。因此,除非買家願意支付數目可觀的訂金,令買家投鼠忌器,會順利依約完成買賣,否則還是依足手續辦事,況且,賣樓所獲得的餘數,很有可能是用來買另一層樓宇用呢。


多層大廈的僭建物

政府在批準私人大廈建築之前,都有由工務局發出的所謂批示圖則(Approved Plan),這批示圖則存放在工務局的檔案紀錄之中,即使是廿多卅年前的陳年舊紀,也能一一翻查。由於僭建的建築物不屬於並批示的範圍,因此第一手之樓契就必然沒有僭建物的描述,買賣雙方根本無從以契據方式進行有關的買賣,要查清楚建築物,如閣樓和露台是否僭建,除查看樓契的描述外,還可到工務局翻查批示圖則。

另一與僭建物有關的問題,是僭建物因為是屬於非法建築物,極可能會因觸犯官地契約條款而導致政府封地,觸動的業權的問題,換言之,有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title),業主沒有業權上十足的保障,加上公契也會對小業主各有所求,不准業主僭建,如果沒有僭建的業主聯手向僭建的業主提出控訴,他們如果得值的話,除了要拆除僭建物,不須賠償律師費。

市民如果想成為小業主,務必要小心緊慎,睇樓時要四周看清看楚為妙,免致購入了僭建東西後,付了錢而又察覺不屬樓契所指物業的一部份。


聯名物業的長命契 joint tenancy

聯名購買物業的方式有兩種 :

  • 分權共有人(tenants in common)

    分權共有的產權,各業主擁有獨立份額的業權,可由後人繼承,業權不會因死亡給了其餘聯名人士。

    如任何餘聯名人士去世,權益將根據其遺囑決定如何理繼承,如無訂立遺囑,將根據《無遺囑遺產條例 》繼承。分權共有人各自擁有業權的份額可任意決定。
  • 俗稱的長命契,英文是Joint Tenancy,最長命的人,物業的全數權益便會全部歸他所有,物業的持有人亦不可以用遺囑的方式,將物業的權益傳受給所指定的受益人。長命契存有的明顯益處,就是業權會因死亡而自動轉讓,不用辦理承辦手續,最長命的人假如想將物業全部轉讓給另一人,不論是以正常買賣或以送贈方式進行,只須要在契據上寫明其餘的業權持有人已過世,並有死亡証,再加上死者的遺產已繳納了應繳的遺產稅或遺產稅已獲當局豁免。

假如長命契的業權持有人,希望將他在物業中享有的權益,交給後人來繼承,是有辦法的。他必須做一份瓜份業權的契據,並向其他的業權持有人發出通知,繼而將瓜分契據登記在田土廳的紀綠冊,這樣的工夫當然不會是平常人可以做得到,要辦理就當然要找律師了,這樣做亦可因此減少出錯的機會。

瓜分後的業權,不但可以自由繼承,理論上也可以進行買賣,當然,在市場上,買樓的人只會買樓宇的全個單位,絕不會無故只買入單位中的半份。

聯名物業有一極大壞處,就是買賣必須要由兩人簽署方為有效,換言之,雙方如果有糾紛,例如是就買賣的價錢或時間等等,便會連累甚大,樓宇不能按市場規律順利賣出,甚或其中一人出意反意,簽了合約後卻不願簽樓契,都會造成極大的困難。
 


競投(拍賣)物業承擔風險

所有競投者應委託其代表律師在拍賣前對其競投物業之業權及契據進行查察。

競投者如未經查察而在拍賣會競投物業應自行承擔其風險,任何買家於拍賣師落鎚後必須接受其競投物業之業權及契據並不能對其物業之業權及契據進行質詢。而物業之有關契據,在拍賣前可在賣方律師樓供買家查。

競投者應在競投前對其競投之物業已進行視察並滿意物業之狀況才作出競投,賣方並不保證物業並無違例之建築,加建或改建,亦不保證物業之興建符合建築條例,買家不得對物業之違例建築,加建或改建進行質詢或藉詞拒絕交易。


樓宇買賣中沒收訂金,俗稱「殺訂」

根據普通法的慣例,充公定金通常不會被視為一項懲罰性的賠償(penalty),因此法庭在適當的情況下,也會判處充公定金。

在李佩雲 訴 黃美賢 - [1997] HKCA 6; CACV000049/1997, 1997年9月4日案中,法庭同意在通常情況下,買賣雙方贊成支付樓價一成作為定金是合理的做法。但這並不是說,法庭必須判令毀約一方交付樓價一成定金作為賠償,賠償與否要看案情而定。

事實上,在以下兩宗普通法案例中,法庭並沒有頒令毀約一方須付樓價一成的訂金作為賠償。最重要和需要考慮的因素是雙方所同意付出的訂金,是否真正被雙方視為預計損失的合理賠償:

★Lord Browne-Wilkinson大法官在 Workers Trust and Merchant Bank Ltd v. Dojap Investments Ltd [1993] 2 All ER 370, 及

★Lord Hailsham LC 大法官在Liuggi Plantations Ltd v. Jagatheesan [1972] MLJ.89

這兩宗案件中,曾經提及合約一成的定金可被視為合理的賠償金額。